豊中市、箕面市、大阪市を中心に相続手続きのサポートをしております、司法書士の清原です。

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不動産を所有している人が亡くなった際、相続人が行う必要がある手続きの一つとして、「相続登記」があります。（登記とは不動産の権利関係の保護、円滑な取引を実現するために、不動産の名義人は誰なのか等その不動産に関する権利関係を公示により周知させる制度）

現在、相続登記は、費用がかかる、誰が相続するか決められない、相続で揉めている等で、手続きを放置していることが多く、放置していても特段罰則もないため、手続きをしていない不動産が多数存在しています。

そのため、相続登記がなされないことで、所有者が特定できず「空き家問題」や「有効な土地利用ができない」という日本で大きな問題となっています。

この対策として、２０２１年２月１０日に法制審議会民法・不動産登記法部会第２６回会議において民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案（案）が決定され、同年４月２１日の参議院本会議で成立しました。相続登記義務化は２０２４年４月１日から施行されることとなりました。なお、不動産の名義人の住所が住民票の異動により現住所と異なる場合に行う住所変更登記も義務化されます。こちらの施行日は公布後５年以内の政令で定めるとしています。

 今回の法施行を簡単に述べると、

 

・相続登記義務化は２０２４年４月１日から施行されます

・相続登記を３年以上放置しておくと、罰金です。（不動産取得を知った日から３年以内に正当な理由がなく登記・名義変更手続きをしないと１０万円以下の過料の対象になる）

・住所変更の登記手続きも２年以上放置しておくと、罰金です。（住所移転日より２年以内に正当な理由がなく手続きをしなければ５万円以下の過料の対象になる）

 

この改正によって、現在、相続登記を放置している方々がどうなるのか、どうすれば良いのかについてお話し致します。

 

相続登記の放置で起こりうる問題

 

相続登記とは

亡くなった方（被相続人）が所有している不動産を、亡くなった方から不動産を取得した相続人に変更する名義変更登記手続きを相続登記といいます。

親などから相続した相続財産中に不動産があれば、相続登記をする必要があります。

相続登記は、遺言書があれば遺言書に従い、遺言書がない場合は、相続人全員の話し合いまたは法定相続分の割合で登記手続きを行います。

この度、相続登記が義務化されるまでに至った背景として、TVでもよく取り上げられている「空き家問題」「所有者不明土地問題」があります。

「所有者不明土地」とは、国土交通省によれば「不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地」を所有者不明土地と定義されています。

不動産の所有者は法務局で管理されている「不動産登記簿」で確認することができます。

しかし、今まで不動産の登記は、会社法人の登記とは異なり、手続を放置しても特に罰則等はなく、正確な情報更新がされないことも多く、特に相続手続を放置して旧所有者の情報のままになっているケースが多々あります。これによって現在の不動産の所有者がだれであるのか分からない、名前が確認できたとしても居所がつかめないという事案が多発しています。

 

 相続の登記手続が放置されている理由として多い事例として、

 

・手間や登記費用がかかるので、後回しにしておこおう
・相続人の間で、誰が相続するのか決められない、揉めている
・相続財産に不動産があることを知らない

 

その状態で一次相続人が死亡し、二次相続、三次相続と続いていけば相続人は芋づる式に膨れ上がり、もはや誰に所有権があるのか分からないということが、頻繁に起こっており、また、不動産の所有者の住所は登記された時点での住所のため、所有者が住所変更を繰り返し行っていると、登記簿の所有者の居所がわからないという問題も発生しています。

このように相続や住所変更があっても登記が義務化されていないので所有者がどこにいるのか、現在生存しているのかわからないという不動産が多くあります。

そのため、空き家となっている不動産を売却したい、街の賑わい創出のために土地を利用したいなど公共性のある事業の話が持ち上がっても、土地所有者が不明では話を進められません。また、所有者のうち一人が行方不明、所在不明という状態が発生すると、その人の同意が得られないと空き家や空き地である不動産を売却したり、有効活用ができないという問題も発生します。

 

相続登記義務化について

相続登記は、2024年4月1日から義務化されます。

不動産の所有者に相続が発生したときは、相続により不動産の所有権を取得した相続人は「相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から３年以内」に不動産の名義変更登記をしなければならず、正当な理由がないにもかかわらず、上記に反すれば、１０万円の過料の対象となります。遺言などの遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した場合も同様です。

ここで、相続登記を申請しない「正当な理由」とは何か見ていきましょう。

正当な理由があると考えられるケースとしては

 

・数次相続（何世代にもわたって相続が発生している状態）により相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合

・遺言の有効性や遺産の範囲等で揉めている場合

・申請義務を負う相続人自身に重病等で手続が困難な場合などが挙げられます。

 

また、注意しなければならないのが、この相続登記義務化は、法改正後に発生した相続だけではなく、法改正以前から相続登記をしていない不動産についても適用されます。

では、いつまでに相続登記をしなければならないかというと、原則、改正法の施行日から３年以内に相続登記を行う必要があります。

改正法附則の条文では「”知った日”又は”施行日”のいずれか遅い日」と規定されており、自分が相続により不動産の取得を知った日が遅ければ「知った日から３年以内」に相続登記をすればよいとされています。例えば、亡くなった方が自宅やアパート以外にも地方に山林など所有していたことを今まで知らず、法改正後に相続していたことを知った場合には、改正法の施行日から３年ではなく、不動産の相続を初めて知った日から３年以内に相続登記する義務を負います。

 

速やかに相続登記ができない場合のパターン別対処法

・遺産分割がまとまらない場合

家族の内容によっては、遺産分割協議による相続人間の話し合いが進まない場合が良く起こります。その場合、相続登記義務を免れるために、遺産分割協議がまとまるまで法定相続分での登記手続きを行うという手段もありますが、こちらは手間とコストがかかります。
そこで、遺産分割協議がまとまらず速やかに相続登記をできない場合には、相続人であることを申告をすれば相続登記をする義務は免れる制度（相続人申告登記（仮称））が設けられます。相続人申告登記とは、法務局（登記官）に対して、「該当の登記名義人に相続が発生したこと」もしくは「相続人が判明していること」を申し出ることで、登記官の職権で申告をしたものの氏名・住所などを登記簿に記録できる制度で、一時的に相続登記の義務を履行したものとみなされます。

ただし、この相続人申告登記は相続登記そのものではないので、あくまで義務を免れることができる予備的な制度にすぎません。そのため、亡くなった方（被相続人）から相続人に所有権が移転したということを示すものではなく、あくまで「登記簿上の所有者」が亡くなったことを示しているに過ぎないという登記手続きです。

後日、遺産分割協議が成立し、不動産を相続する相続人が決まった場合には上記で述べたように遺産分割の日から３年以内にその名義変更登記を行う必要があります。

・不動産の遺贈を受けた場合

現行法では相続人に対して相続財産の一部を遺贈する内容の遺言があった場合には、不動産の遺贈を受ける者以外に法定相続人全員（遺言執行者がいるときは遺言執行者）の協力がないと遺贈による名義変更手続きができません。

協力をしない相続人等がいると義務を履行できないため、改正後は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）による名義変更は、不動産の遺贈を受ける者が単独で申請することができようになります。

また、法定相続分による相続登記後、遺産分割による名義変更登記も、他の相続人の協力がなければ名義変更ができなかったのが、法改正により、不動産を取得した者の単独で申請することができるようになります。

・法務局が住基ネットで把握した死亡情報を登記できる

住民基本台帳ネットワークシステムで、法務局（登記官）が登記簿上の所有者が死亡していること把握した場合には、法務局（登記官）の判断で所有者が死亡していることを登記簿に記録することができます。ただし、あくまで死亡情報のみを記録するのみで、その相続登記の義務は免れることはできません。

以上、弊社では、相続登記義務化に伴い、今所有している相続不動産についてどのような形で相続登記が必要か、相続登記に必要な書類と手続きの流れ、相続登記後に必要な不動産の管理処分方法などの無料相談をさせていただいております。どのような対策が今ならできるのかアドバイスと手続きのサポートをさせていただきますので、お気軽にお問合せください。