豊中市、箕面市、大阪市を中心に相続手続きのサポートをしております、宅地建物取引士・相続診断士の田中です。

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母が認知症になりそうな状況

『実家を売って施設に入る資金にしたい。』そのような理由で不動産売却をお考えになり、ご相談を受けることがとても多いです。

認知症になると不動産を売ることが出来ない。

 

認知症になると判断能力がないとみなされ契約行為が出来なくなります。

 

認知症になるリスクがあるからといって、慌てて価値ある不動産を安い価格で処分するということになってしまうのは、大変もったいない話です。

不動産会社の営業さんも、このあたりの知識は乏しいケースが多く、どうすればよいか？わからない方も多いです。

とあるお客様は、不動産会社３社から話を聞いたけれど、ほかの２社からは、『後見人を付けないと売れないです』と言われたそうです。『後見人』は、デメリットも多いです。お亡くなりになるまで続くこと。それまでずっと費用がかかること。そしてなにより家族が後見人になれるとは限らず、弁護士、司法書士などの法律家が後見人になってしまうことが多い事です。赤の他人の第三者が財産管理し始めるって、土足で家の中に入られたような気持になりとっても嫌ですよね。

家族信託という選択肢

そんな方にとって、昨今注目を集めているのが『家族信託』です。家族信託の歴史は浅いため、躊躇する専門家の方もいるようですが、認知症のリスクがある親の家を売るには、よい選択です。

信託・・・文字通り、『信じて託する』ということです。高齢の親御さんが、お子さんに信じて託する。その契約を公正証書で結ぶということになります。財産の範囲を決めますから、親が住む実家であれば、『この土地・建物の売却に関して権限を託す』という形になります。そうすれば、親御さんの認知症が進み、判断能力が低下しても、不動産の売却は出来ることになります。ちなみに、登記簿にも信託されたことが記載されます。

売る相手は、一般の方か？不動産買取業者か？

不動産売却を考えた時、選択肢は大きく２つ。①仲介方式（不動産会社は仲介として入り、一般の方の買い手を探す方法）②買取方式（不動産会社に売る）それぞれのメリットデメリットを整理すると、こうなります。

仲介方式の方が高く売れます。ですから、通常は、この仲介方式をおススメすることが多いです。しかしながら、自分が住んでいる家ならいざ知らず、親の家を売る場合は、買取方式で、プロの不動産会社に売る方がよい点もあり、金額に納得がいくのであれば、買取方式をおススメします。

『契約不適合責任』の問題がある。

契約不適合責任・・・この言葉、ご存じでしょうか？不動産の売買契約書には、このように書かれています。

引渡された本土地および本建物が種類又は品質に関して本契約の無いように適合しないものであるときは、売主は買主に対し、契約不適合責任を負います。

責任を負うのは、１：雨漏り　２：シロアリの害　３：建物構造上主要な部分の腐食　４：給排水管の故障　これらに関して引渡完了日から3か月以内は買主から通知があれば、対応しなくてはなりません。もし、実際に対応が必要になった場合、対応に割かれる時間、労力、そして金銭の負担など、かなり大変なことになります。

自分が今住んでいる家ならともかく、今回売るのは老朽化した親の家。出来れば、この『契約不適合責任』は免責にしたい。そう考えた時、プロに売る『買取』の方がよいと言えます。相手はプロですから、契約不適合責任免責を前提条件として、不動産を購入していただけることが多いです。

不動産買取会社って、どんな会社があるの？

日ごろ目に触れる大手不動産会社や、街の不動産会社は違うの？と疑問に持たれるのではないでしょうか。不動産買取を専門としている会社は、一般の方に向けて広告する機会も少なく、知る機会は、少ないと思います。また、世の中には、いろんな買取会社がありますから、信頼できる買取会社を探すのも大変かと思います。まずは、日ごろから、信頼できる不動産会社の方がいるのであれば、その人に相談して買取会社を紹介してもらってください。また、知り合いで信頼できるプロの不動産会社の方がいないという方は、お気軽にご相談ください。相続関係を専門にしている不動産会社が対応致します。