相続した不動産　『貸す』という選択肢

豊中市、箕面市、大阪市を中心に相続手続きのサポートをしております、宅地建物取引士・相続診断士の田中です。

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今回は、相続した不動産を貸すという選択肢についての話です。地主さん、家主さんを経験したことの無い方にしてみれば、不労所得が入る家主業は、バラ色に見えるのではないでしょうか。

毎月安定したお金が入ってくる。日々の生活が楽になる。いざとなれば、売ればまとまったお金になる。不動産を相続したとき、『これ、貸したらどうなるのだろう。。』と一度は考える方も多いと思います。

初期費用にいくらかかるのか？いくらかけるのか？

相続した家を借りてもらう状態にするために、リフォームが必要です。リフォームは、どこまでするのが好ましくて、費用はいくらかかるのか？まずは把握してください。

賃貸を借りる人は、どんな家が望まれるのか？賃貸に強い不動産会社に聞いてみるのも良いかもしれません。トイレは洋式、お風呂はユニットバス。和室や、部屋数ばかり多い古い家は好まれず、広いリビング、洋室中心の間取りが求められます。また、玄関の鍵は、ディンプルキーや、カードキーが一般的ですし、立地によっては宅配ボックスが必要だったりします。

必要なリフォーム工事の内容と、金額の目安がわかったところで、次は、家賃設定。いくらで貸せるのか？です。月５万？８万？１０万？15万？？？スーモなどから賃貸の募集広告をみて、相場をするのも良いと思います。家賃相場がわかったら、おおよその年間の収入金額が見えてきます。そうしたら、リフォーム代をどれくらいの期間で回収できるのか？ぜひ考えてみてください。その際、固定資産税や管理費など、出費も忘れずに計算にいれてください

不動産管理会社に管理をお願いする

また、入居中の家の不具合や、トラブルなど、入居者からの問合せに、どのように対応するのか？お金が未納になった場合の督促はどうするのか？そういったことに対応するのが『不動産賃貸管理会社』です。いざいという時、すぐに駆け付けることができる、物件の近くの管理会社に頼むとよいかもしれません。ちなみに、管理料は家賃の５％くらいに設定しているケースが多いようです。

敷金、礼金と広告料

入居者募集の際に、敷金と礼金をいくらで設定するのか？地域によっても相場が違います。敷金は、入居者起因で傷んだ家を補修した費用を引いて返還するお金。最近は敷金なしで、退去時に実費精算するケースが増えてきました。礼金は、受け取りっぱなしのお金です。礼金2か月分が多いように思いますが、最近は礼金もなしとしているケースも目にするようになってきました。また、広告料ってご存じですか？これは、お客様を付けていただいた不動産仲介会社に払う費用です。予算として２か月分を用意しているケースが多いですね。

意外と大変な大家業。おススメは？

相続した家を貸すという事を考えた時、築年数が経っており、リフォーム代が多額にかかる場合は、割に合わないことが多いです。逆に、おススメは、築２０年以内の分譲マンションです。相続した家が、キレイな分譲マンションの場合、初期投資のリフォーム代が少なくて済む。マンション自体、管理がしっかりしているので、トラブルが起きにくい。入居者が決まりやすい。などなど貸すことに良い条件がそろっていることが多いですね。

相続した不動産ならではの注意点２つ

相続不動産の名義について

名義は複数にしない。また、高齢な方にしない方が安全です。賃貸で貸すという行為は契約行為です。貸主として、署名捺印が必要になります。万が一、認知症になって契約行為ができなくなってしまうと大変です。後見人など、いろんな対応を迫られることになってしまいます。

税金の落とし穴

貸すということによって、その不動産は『居住用財産』ではなくなります。税金の控除の要件として、『居住用財産であること』となっていることがあります。つまり、先々売るときに、貸したことによって、税金の額が大きく変わる可能性があります。貸すという判断をするまえに、一度、資産税専門の税理士さんに相談してみてください。